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英皇宫殿博彩登录首页-融创半年净利增幅389% 孙宏斌却突然说"安全第一"?
作者:未知    点击数:3020    更新时间:2020-01-11 11:26:18

英皇宫殿博彩登录首页-融创半年净利增幅389% 孙宏斌却突然说

英皇宫殿博彩登录首页,融创半年净利增幅达389.3%,孙宏斌却突然说“安全第一”?

来自微信公号:环球老虎财经

在冬天来到之前,大量而优质的储备粮是坚持到春天的根本。在当前房地产行业政策收紧的情况下,丰富的土地储备也房企度过难关的关键。孙宏斌凭借两年前对局势的预判,提前布局,及时转变拿地方式,为融创在“房企业绩将发生严重分化”之前做好准备。事实上,对融创来说,规模增速已经告一段落,未来已进入了以安全为主的发展阶段。

融创中国再次拿出了一份让投资者满意的答卷。

2018年8月31日,融创中国(01918.HK)正式发布了2018年上半年业绩报告。

报告期内,融创营业收入达465.8亿元,同比增长215.3%;净利63.6亿元,同比增长389.3%;核心净利66.1亿元,同比增长391.8%。2018年上半年毛利率24.7%,较去年同期增长约2.5个百分点。

截至2018年6月30日,融创整体合同销售额达到1915.3亿元,同比增长76%,权益合同销售额1378亿元,同比增长83.7%。

同时,融创在1-7月,实现合同销售2254亿元,在4500亿全年销售任务的销售任务中,占比超过50%。

值得一提的是,融创在2017年1-7月的销售数据,在当年的销售数据中占比仅有37%,考虑到今年下半年,融创尚有369个项目4912亿可售资源。以此测算,融创2018年超额完成4500亿销售目标几成定局。

融创的高速发展有目共睹。回顾过去三年,融创规模增长翻了五倍,成了房地产行业的“增长之王”。2017年,他更是带领融创完成弯道超车,以3620亿的销售金额跻身房地产行业前四。

不过,时间仅过去大半年,在融创的2018年中期业绩发布会上,孙宏斌却屡屡强调“安全”,“小心”,“谨慎”,甚至在万科、保利等房企依然在大手笔拿地的时候,要求融创要严控拿地规模。缘何如此?

“多看少动”

2018年上半年,融创确实放缓了拿地的脚步。

事实上,自2016年10月至今的近两年的时间内,融创基本上没有在公开市场拿地。

融创执行董事兼行政总裁汪孟德在业绩发布会明确表示,“我们今年上半年继续提高拿地标准,拿地必须保证IRR高于50%,项目净利润率高于15%,严格控制土地获取节奏和规模。”

这一决定的底气,来自于融创积累的丰富土地储备。

截至2018年6月30日,融创土地储备规模达到2.31亿平米;加上新获取项目及旧改等协议状态的土地,总土储达2.31亿平米,总货值达3.29万亿。

同时,融创的货值布局合理,超过92%的土地储备位于供求关系健康的一二线及环一线城市。

值得一提的是,融创土地储备的平均成本只有4470元/平米,远低于行业平均拿地成本。

融创的如此优势,来自于转变打法,由在公开市场招拍挂拿地转向了通过并购拿地。

2014年、2015年,孙宏斌的两次大收购行动虽未成功,但绿城原某高管曾披露,从接触绿城到达成收购意向,孙宏斌只用了极短的时间。

这样大方坦然而颇显义气的姿态,先是为融创在收并购圈子里树立了口碑,建立了信用,更为其此后在收并购方面大展拳脚打下了基础:“融创有很多并购经验,包括快速判断、快速决策的经验,并购之后的团队融合经验等,这种融合管理的经验也是别人没有的。”孙宏斌在业绩发布会上表示。

于是,融创作为业内首家依靠大规模收购进行规模扩张的公司,凭借在市场上积累起来的经验,引来越来越多的合作机构。目前融创合作机构从2016年的109个快速增加至2018年中期203个。

事实上,融创目前的土储中,超过70%是通过收并购合作方式获取,有效降低了融创获取土地的成本。

值得一提的是,在并购合作的模式下,融创通过整合合作机构资源,以更少投入获取优质土地,进一步降低了土储成本。

数据显示,在2018年至今的时间内,融创依靠合作模式,获取土地建筑面积2920万平方米,权益建筑面积1545万平方米,综合成本仅为3620元/平米。

融创董秘高曦表示,未来一段时间融创还将“多看少动”,“因为我们认为现在土地还是贵的,而且现有土地储备足以支撑未来几年的发展。”

这样的储备量,加上这样的土地成本,孙宏斌自然对融创未来的发展毫不担忧。

“没什么压力”

事实上,在2016年的楼市调控开启时,孙宏斌作出了两个预判,而这正是支撑其决策变动的关键。

孙宏斌当时认为,一是此次楼市宏观调控的严峻程度超过想象,且短期不会放松;二是随着调控的持续会改变市场的消费预期。

此后,融创发展模式就从传统粗放的拿地模式中脱离出来,走上更加谨慎的发展道路。这也是融创2016年10月后基本放弃公开市场拿地的原因。

这样的决策,让融创在当下颇为焦虑的房地产市场显得游刃有余,“没有压力”。

现在的调控限价政策下,三四线市场迅速降温,诸多房企“去年买的地和前年买的地限价卖就是亏钱的”。

始终坚持在一二线布局的融创,则不会面临这般尴尬的境地,并由于土地成本低,“按照限价卖也基本上都是挣钱的”,“我们都没什么压力”。

不过,孙宏斌对当前房地产调控政策依然抱着较为谨慎的态度,他认为短期内房地产调控政策不会放松,且购买预期仍将变化,因此融创要“脚踏实地,这几年安全放在第一位。”

事实上,融创目前已经进入了安全区域:现金流稳定,负债率持续下降。

数据显示,2018年上半年融创执行去杠杆过程中,账面现金仍高达874.2亿;有息负债净额较2017年底减少了近95亿元,净有息负债率下降9.5个百分点。

同时,随着融创销售保持增长和严控投资、拿地,预计融创经营性现金流将持续增长。

融创优于预期的财务表现,杠杆率的改善、销售的强劲、现金流的充沛、土地储备的充分等等,得到了各方面的认可和肯定。

2018年,融创不仅被纳入恒生中国(香港上市)25指数,穆迪、标普、惠誉等国外评级机构连续调升了融创的评级,德银、中金、花旗、大摩、美林、野村等国际投行也先后表示看好融创持续盈利能力、运营能力。

于是,在给出了“两年后房企会业绩会分化严重,变化会比较大”的预测之后,孙宏斌又底气十足地补了一句,“融创会越来越好的”。

难怪当被问到“是否意欲赶超其他房企”时,孙宏斌颇为傲娇地回答“现在大家都学我们,我们为什么要赶超别人?”

(本文观点不代表环球老虎财经立场)

责任编辑:匿名 
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